Due diligence projektu fotowoltaicznego. Pięć braków, które wracają najczęściej

Kupujący projekt fotowoltaiczny nabywa zwykle udziały w spółce celowej, a razem z nimi całą historię tej spółki: umowy zawarte przez poprzedników, decyzje wydane na inne podmioty i terminy, które biegną niezależnie od woli stron. Poniżej pięć braków, które w praktyce wracają najczęściej.

1. Tytuł do gruntu bez zabezpieczenia na czas inwestycji

Umowa dzierżawy bywa zawarta na okres krótszy niż planowany czas eksploatacji instalacji albo pozwala właścicielowi na wypowiedzenie w sytuacjach opisanych ogólnie. Osobna kwestia to ujawnienie prawa w księdze wieczystej. Nieujawniona dzierżawa nie chroni przed skutkami zbycia nieruchomości w takim stopniu, w jakim spodziewa się tego nabywca projektu.

2. Przerwana ciągłość przenoszenia decyzji

Projekt przechodził przez kilka podmiotów, a decyzje administracyjne były przenoszone. Każde przeniesienie powinno mieć swoją podstawę i swój dokument. W praktyce w łańcuchu bywa luka: decyzja wydana na podmiot A, wykorzystywana przez podmiot C, bez rozstrzygnięcia dotyczącego etapu pośredniego. To ustalenie, które trzeba wyjaśnić przed zamknięciem, a nie po nim.

3. Warunki przyłączenia z terminem, który już biegnie

Warunki przyłączenia i umowa z operatorem zawierają terminy realizacji oraz zabezpieczenia. Zdarza się, że sprzedający przedstawia je jako aktywo, nie wspominając, ile czasu z terminu pozostało i jakie są skutki jego przekroczenia. Dla kupującego to nie jest szczegół techniczny, tylko element wyceny.

4. Zobowiązania spółki wobec doradców i wykonawców

Spółka celowa bywa stroną umów, o których nie ma mowy w prezentacji projektu: z doradcami, projektantami, wykonawcami prac przygotowawczych. Część z nich zawiera wynagrodzenie płatne przy zamknięciu transakcji albo zakaz obchodzenia stron. Nabywca przejmuje te zobowiązania razem z udziałami.

5. Klauzule zmiany kontroli

Umowy zawarte przez spółkę projektową potrafią zawierać postanowienia, zgodnie z którymi zmiana wspólnika uprawnia kontrahenta do wypowiedzenia albo do żądania dodatkowej zapłaty. Wykrycie takiej klauzuli po podpisaniu umowy sprzedaży udziałów oznacza, że nabywca kupił mniej, niż sądził.

Wnioski z badania mają mieć formę rejestru, nie opisu

Opis dokumentów nikomu nie służy. Wartość ma zestawienie, w którym każde ustalenie ma przypisaną wagę: ryzyko krytyczne, istotne albo akceptowalne, a przy nim wskazanie, czy da się je usunąć przed zamknięciem, czy musi znaleźć odbicie w cenie albo w warunkach zawieszających umowy.

Planują Państwo transakcję na projekcie OZE? Zakres obsługi prawnej takich transakcji opisuję szczegółowo na stronie M&A i due diligence OZE. Telefon: 731 487 874.